Öld húsnæðis

Að eiga þak yfir höfuðið á Íslandi er bara ansi erfitt. Að leigja þak yfir höfuðið á Íslandi er hins vegar nær því að vera dystópísk martröð, að minnsta kosti í samanburði við samanburðarlönd. Hvort sem litið er til lánasamninga – með verðtryggingu eða breytilegum vöxtum sem láta nær alla áhættuna í hendur lántakanda – eða leigusamninga sem mismuna leigjendum gríðarlega, er flestum þolendum húsnæðismarkaðarins ljóst að rétturinn til öruggs og viðunandi húsnæðis er í besta falli brothættur.

Þetta er ekkert nýtt og núverandi ríkisstjórn hefur oft tilkynnt að nú verði sko gengið í málið og gert eitthvað í stöðu húsnæðismála á Íslandi. Flestar þær aðgerðir sem hafa komið til framkvæmda snúa að því að gera fólki auðveldara að kaupa húsnæði, annað hvort með lánum eða heimild til að nýta séreignarsparnað til að greiða niður lán. Á sama tíma er Seðlabankinn að reyna að draga úr getu fólks til að kaupa húsnæði í formi vaxtahækkana og takmarkana á greiðslugetu, því það þarf ekki mikið að kynna sér hagfræði til að komast að því að með því að auka möguleika fólks til að kaupa húsnæði ertu að auka eftirspurn, sem aftur hækkar verð. Þess vegna þurfti Seðlabankinn að hækka stýrivexti, út af þessum verðbólguhvetjandi hagstjórnarákvörðunum ríkisstjórnarinnar.

Það sem þarf að gera er að auka framboð. Það heldur húsnæðisverði í skefjum og vinnur þannig gegn verðbólgu og þenslu. En framboð verður bara aukið með því að fjölga íbúðaeiningum á landinu umfram fólksfjölgun.

Og hvernig gerum við það? Því miður eru ekki til margar skyndilausnir. Annars vegar þarf að grípa til aðgerða sem auka framboð á húsnæði sem fyrst, því ekki veitir af. Þörfin hefur verið mikil í fjölda mörg ár, hvað þá nú þegar íbúar Grindavíkur þurfa að finna sér nýtt húsnæði. Samhliða þessum aðgerðum þarf líka að hugsa 10, 50 og 100 ár fram í tímann og tryggja öruggt, heilnæmt og viðunandi húsnæði í takt við fólksfjölgun og mannfjöldaspár.

Sem betur fer liggja fyrir nokkrar aðgerðir sem hægt er að grípa til með litlum fyrirvara og litlum tilkostnaði.

Lögheimili í sumarhúsum

Fyrst ber að nefna að heimila lögheimili á svæðum með skerta þjónustu sveitarfélaga. Á mannamáli myndum við kalla það að flytja upp í sumarbústað. Þó nokkrir búa nú þegar í sumarbústöðum, þannig að það myndi að minnsta kosti leyfa þeim að búa þar löglega. Þetta gefur líka sveitarfélögum sveigjanleika í skipulagsmálum.

Á Íslandi eru um 15.000 sumarhús. Sannarlega eru þau alls ekki öll hæf til að búa í þeim allt árið, en fjölmörg eru jafn vegleg og hvert annað einbýlishús. Með því að heimila eigendum þeirra að skrá lögheimili þar og flytja þangað myndi losna um eitthvað af húsnæði í þéttbýli, sem væri þá hægt að selja eða leigja út. Erfitt er að meta nákvæmlega hversu mörg myndu nýta sér þessa tilhögun, en jafnvel þótt að aðeins verði flutt inn í 5% sumarhúsa, þá erum við samt að tala um 750 íbúðir. Það munar um minna.

Ef vilji væri fyrir því á Alþingi og hjá ráðherra húsnæðismála, væri hægt að breyta lögum og reglugerðum seinna á þessu ári. Kostnaðurinn er mjög lítill, en þó myndi þurfa að bæta sveitarfélögum aukinn kostnað sem fælist í þjónustu við íbúa í dreifbýli, þótt svo sú þjónusta yrði takmörkuð. Tekjur sveitarfélaga með fjölmenna frístundabyggð myndu þó einnig aukast með auknum fólksfjölda og gefa réttari mynd af þeim fjölda sem nú þegar dvelur í sveitarfélögum með stórar sumarhúsabyggðir. Þessi aðgerð myndi efla sérstaklega þau sveitarfélög til að bjóða upp á fjölbreyttari þjónustu, bæði fyrir íbúa í frístundabyggð og þau sem búa á hefðbundnu lögheimili.

Heimagisting

Á öllu landinu eru rúmlega 4000 íbúðir þar sem enginn er með skráð sem lögheimili og á höfuðborgarsvæðinu eru um 1000 íbúðir í fullri útleigu til ferðamanna. Þá erum við ekki að tala um einstaklinga sem leigja út íbúð sína til ferðamanna á meðan þau eru sjálf á ferðalagi, heldur eingöngu íbúðir sem enginn býr í, ekkert er lagt af mörkum til húsnæðiskreppunnar heldur aðeins reynt að græða peninga á útleigu til ferðamanna.

Fyrir Alþingi liggur frumvarp sem myndi banna útleigu íbúðarhúsnæðis til ferðamanna, nema til 90 daga á ári. Í ljósi þess að rétturinn til öruggs húsnæðis vegur alltaf þyngra en rétturinn til að vera ferðamaður er réttast að samþykkja þetta frumvarp sem fyrst. Með því myndu eigendur þessara íbúða annað hvort þurfa að selja þær eða leigja út í langtímaleigu til fólks sem býr á Íslandi.

Nú tekur einhver kapítalistinn andköf og hvæsir “Eignarétturinn!” á innsoginu. Og já, það er rétt, þetta er inngrip í eignaréttindi sem fylgja því að kaupa fasteign. En Mannréttindadómstóll Evrópu hefur ítrekað komist að þeirri niðurstöðu að húsnæði teljist til grunnþarfa og því réttlætanlegt að beita eigendur húsnæðis þvingunum til að bjóða það til leigu á viðunandi verði. Og hér erum við ekki einu sinni að tala um að beita einhverri bremsu á leiguverð, bara að tryggja að íbúðarhúsnæði sé í boði fyrir íbúa landsins.

Ljóst er að þetta ákvæði tæki einhvern tíma í framkvæmd, því það þarf að veita eigendum gistiíbúða ráðrúm til að standa við þær skuldbindingar sem þeir hafa þegar veitt tilvonandi gestum og tækifæri til að selja íbúðirnar vilji þeir ekki vera leigusalar til langtíma.

Langtímaaðgerðir

Íslendingar hafa notið þeirrar heppni að hafa geta lifað af á hvalrekahagkerfi, það er hagkerfi sem snýst að stóru leyti um ytri áhrif á efnahag þjóðarinnar, frekar en að vera með hagkerfi sem er skipulagt fram í tímann. Nægir að nefna Marshall aðstoðina, síldina, útrásina og túristaeldgos sem dæmi um slíkt. Þetta hugarfar virkar ekki þegar kemur að skipulagi húsnæðismarkaðar til lengri tíma. Það er skylda hverrar ríkisstjórnar, í samráði við sveitarfélög og aðra hagsmunaaðila, að setja húsnæðisstefnu sem tryggi fólki þessa grunnþörf, öruggt húsnæði.

Ef skammtímaaðgerðir ganga vel mun okkur gefast örlítið ráðrúm til að setja húsnæðisstefnu sem er raunsæ, byggð á bestu fáanlegu gögnum, fjármögnuð og með húsnæðisöryggi íbúa að leiðarljósi. Einnig þarf sú stefna að geta aðlagað sig að sveiflum í efnahagslífinu og stuðlað að langtíma stöðugleika án þess að fórna grundvallarmarkmiðinu, að tryggja öruggt, íbúðarhæft og viðunandi húsnæði fyrir öll.

Húsnæði til næstu 100 ára

Það væri mjög auðvelt að leggjast í mikla vinnu við gerð húsnæðisstefnu og enda með risastórt plagg með alls konar loforðum. Sem væri svo sem allt í lagi svo lengi sem grundvallarmarkmiðum hennar sé ekki fórnað á þeirri vegferð. En hér eru nokkur atriði sem kæmu að góðum notum við mótun stefnunnar.

Tryggja nægt framboð af húsnæði í takt við mannfjöldaþróun næstu áratuga, jafnvel aldar.
Samræming við lífeyriskerfið, með því að tryggja að öll geti lifað í skuldlausu húsnæði þegar taka lífeyris hefst.
Skoða fjölbreyttara fyrirkomulag en kaup eða leigu, svo sem kaupleigu í gegnum lífeyrissjóðina og sjálfseignarfyrirkomulag.
Hvetja fjármagnseigendur nýbygginga til að velja vistvænar og heilnæmar byggingar, verðlauna fullnægjandi viðhald til framtíðar.
Jafna stöðu kaupenda gagnvart lánveitendum og stöðu leigjenda gagnvart leigusölum, til að auka fyrirsjáanleika og stöðugleika.
Sjá til þess að stefnan taki alltaf mið af bestu fáanlegu tækni, bæði gagnvart nýbyggingum og viðhaldi.

Við verðum að spyrja okkur hvar og hvernig við viljum búa hérna á Íslandi. Stefna núverandi ríkisstjórnar er að hlutföllin milli höfuðborgarsvæðis og landsbyggðarinnar breytist ekki, hvað íbúafjölda snertir. En það er ekki framtíðarsýn. Það er stöðnun. Við þurfum að spyrja okkur hvernig byggð í landinu lítur út þegar milljón manns búa á Íslandi eða þegar 500 þúsund búa á höfðuborgarsvæðinu. Hvar og hvernig viljum gera meira og betur. Það getum við bara gert með því að gera það öll saman, með því að hugsa öll saman um hvernig Ísland verður við lok næsta kjörtimabils heldur hvert við erum að stefna á næstu 50 árum eða næstu öld.

Ég hef oft talað um hvernig við erum frekar léleg í að hugsa til framtíðar. Það er hluti af því hvalrekahagkerfi sem við höfum búið við. Náttúran bara gefur eða tekur og því lifum við bara og hrærumst í núinu. En ef við hugsum okkur götu, einhvers staðar á landinu sem væri frátekin fyrir sögu næstu þúsund ára. Þar sem við myndum byggja hús við hús næstu þúsund árin. Þar sem hvert hús væri tákngervingur hverrar aldar þeirra þúsund ára. 10 hús í röð þar sem hvert hús væri hús hverrar aldar fyrir sig á þeim þúsund árum. Hvert hús væri safn hverra 100 ára fyrir sig. Við gætum nú þegar komið fyrir nokkrum húsum fortíðar, það væri góð byrjun. En svo þyrftum við að skipuleggja hús þessarar aldar og sjá fyrir okkur að komandi kynslóðir muni gera slíkt hið sama í kjölfarið og að lokum værum við búin að byggja þúsaldargötu.

Við þurfum langtímahugsun í húsnæðismálum og ekki bara á þann hátt að byggja fleiri íbúðir heldur hvar og hvernig munum við byggja upp Ísland næstu öldina og hvar við búum til pláss fyrir Íslendinga á næstu þúsund árum lýðveldisins?